Převod nemovitosti: 6 největších rizik, na která je potřeba dát si pozor
Riziko č. 1: Nemovitost prodává osoba, která k ní nemá dispoziční právo
Stojíme-li v roli potenciálního zájemce o danou nemovitost, vždy bychom měli od prodávajícího požadovat doklad o tom, že je oprávněn s nemovitostí nakládat a disponovat. V tomto případě se vyplatí prohlédnout si nabývací titul k dané nemovitosti, případně úředně ověřenou kopii plné moci, která danou osobu opravňuje nakládat s nemovitostí skutečného vlastníka.
Riziko č. 2: Nemovitost obsahuje právní vady
Ať už vás daný domek či byt uchvátí sebevíce, vždy si udělejte čas a absolvujte výlet na katastr nemovitostí, do jehož správní oblasti nemovitost spadá. Vyžádejte si podklady k dané nemovitosti a podrobte je důkladnému zkoumání. Zaměřte se zejména na to, zda nemovitost není zatížena např. věcným břemenem, zástavním právem či zda není prodávána v rámci exekuce. To vše naleznete v listu vlastnictví, který vám na vyžádání pracovníci katastrálního úřadu rádi poskytnou. Základní informace z katastru můžete také získat na adrese www.cuzk.cz. Pokud nevíte jak, poradím ZDE.
Riziko č. 3: Nesprávně sepsaná nebo neúplná kupní smlouva
Ačkoli na internetu můžete najít celou řadu vzorů kupních a dalších smluv, pro klid v duši se vyplatí přizvat si k tomuto procesu zkušeného právníka. Ani sebedokonalejší vzor smlouvy totiž nemůže obsáhnout veškerá specifika, která se dané nemovitosti a konkrétního případu týkají. A nesprávně postavená nebo ledabyle sepsaná kupní smlouva může ve finále nadělat více škody než užitku.
Riziko č. 4: Riziko ztráty financí a jistot při placení kupní ceny
V zájmu právní jistoty je v dnešní době vcelku obvyklé, že prodávající při podpisu smlouvy či podání návrhu na vklad obdrží pouze část kupní ceny, a to formou zálohy. Zbývající část finančních prostředků pak kupující uloží do úschovy k advokátovi, notáři či bance. Jakmile je proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, prodávající obdrží zbývající část kupní ceny. Tento způsob je bezpečný pro obě strany.
Riziko č. 5: Vklad vlastnického práva nebude povolen
Pokud pracovníci katastrálního úřadu zjistí určité nedostatky, vklad z pochopitelných důvodů provést nemohou. K této situaci v 99 % procentech dojde kvůli chybě v kupní smlouvě či v návrhu na vklad vlastnického práva. Mezi nejčastější chyby v tomto případě patří:
- špatná identifikace předmětu převodu
- absence základních náležitostí kupní smlouvy (neuvedení či nejednoznačné určení kupní ceny apod.)
- chybně uvedené nacionále (chyba v rodném čísle, v trvalém bydlišti)
- právní vady bránící v převodu nemovitosti
Jestliže katastrální úřad výše uvedené nedostatky či vady objeví, vyzve účastníky k nápravě. Pokud není náprava možná, doporučí zpětvzetí vkladu. V případě zamítnutí vkladu vlastnického práva nesmí majitel s nemovitostí nakládat po dobu celých 6 týdnů.
Riziko č. 6: Opomenuté daňové přiznání
Posledním krokem, který se opět nevyplatí podceňovat, je podání daňového přiznání a zaplacení odpovídající daně z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem daně je kupující. Podání daňového přiznání spolu s platbou daně musí proběhnout do konce 3. kalendářního měsíce po měsíci, ve kterém došlo k vkladu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
autor: Viktor Janovský, Aktivreality
Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.