Příběh ze života: Máme byt s hypotékou a potřebujeme ho vyměnit za větší

Vyměnit byt zatížený hypotékou za jiný? Takový scénář je v našich končinách poměrně častý. Dva mladí a životem téměř nepolíbení lidé se rozhodnou sestěhovat. Vyberou finanční prostředky ze stavebního spoření a zbytek nemovitosti financují hypotékou. Po roce či dvou vzájemného soužití přijde řeč na potomka, který je již v mnohých případech dokonce na cestě. Co teď? Lze vůbec vyměnit byt zatížený hypotékou za jinou nemovitost? Odpovědí budou následující řádky.

Životní osudy jsou nevyzpytatelné

„S Kateřinou jsme se seznámili už na střední škole. Po maturitě jsme se oba rozhodli dát našemu vztahu nový rozměr a společně šli vyřídit hypotéku na koupi menší garsonky. Oba jsme měli vcelku uspokojivou práci, proto nám banka nedělala žádné zbytečné problémy. Upsali jsme jí však svoje duše na dlouhých 8 let. Šest měsíců nato přítelkyně otěhotněla a kvůli nepříjemným komplikacím nastoupila na rizikové těhotenství. Najednou jsme přišli prakticky o celý jeden plat a to jsme ještě ani nevěděli, že čekáme dvojčata. Jakmile nám to lékař oznámil, prvotní radost vystřídala obava z toho, co s námi dál bude. Začali jsme proto řešit, jak se stávající nemovitosti zbavit a vyměnit ji za větší,“ popisuje své trápení nyní již 24 letý Honza.

Způsobů, jak situaci řešit je hned několik, ale…

Možností, jak z této ošemetné situace vycouvat, máte poměrně dost. Vždy je však potřeba počítat s tím, že proces bude psychicky i časově náročný. To vše samozřejmě s předem nejasným výsledkem. Pojďme se tedy podívat, jaké možnosti řešení se pro tuto situaci nabízejí:

Řešení č. 1 – dvě hypotéky najednou

Standardně je možno situaci řešit tak, že člověk, který prodává byt s hypotékou a kupuje dům (nebo jakoukoliv jinou dražší nemovitost), si v bance domluví sjednání další hypotéky. Podmínkou jejího čerpání ovšem bude splacení stávajícího závazku. Jakmile ukončí jednání s bankou, nechá uvolnit finance kupujícího, čili zájemce o jeho starý byt, kterými splatí původní hypotéku. Pak už mu nic nebrání v tom, aby začal čerpat nový hypoteční úvěr, kterým financuje vyhlédnutou nemovitost. Zde je samozřejmě potřeba počítat s náklady navíc (např. předčasné splacení hypotéky), které může prodávající zahrnout do prodejní ceny nemovitosti.

Řešení č. 2 – splacení stávající hypotéky

Dalším řešením je splacení původní hypotéky a koupení bytu na další hypotéku. Pokud ovšem nemáte žádné finanční rezervy, je tento postup prakticky nereálný. Pokud byste navíc hypotéku splatili před koncem fixace, můžete se u většiny bank dočkat nepříjemných sankcí za předčasné splacení.

Řešení č. 3 – prodej bytu s hypotékou

Tato varianta je pro svou komplikovanost a nevýhodnost poměrně nepravděpodobná a jen řídce využívaná. Zmínit ji ovšem musím. Byt s hypotékou můžete zkusit prodat tzv. „pod cenou“. Kupující ovšem musí v tomto případě souhlasit se všemi podmínkami stávající hypotéky (fixace, výše úroků, měsíční splátky) a převzetí závazku novým kupujícím musí schválit i banka. Ta si mnohdy účtuje nemalý poplatek, který nevýhodnost tohoto kroku ještě více umocní.

Řešení č. 4 – refinancování stávající hypotéky

Řada bank vám umožní stávající hypotéku refinancovat. Ve skutečnosti to probíhá tak, že vám bankovní dům poskytne nový hypoteční úvěr, ze kterého splatíte stávající hypotéku a zároveň si díky jeho navýšení pořídíte nemovitost novou. I zde si ovšem dávejte pozor na předčasné splacení hypotéky a případné sankce.

Řešení č. 5 – vzetí druhé hypotéky

Pokud má klient dostatečnou bonitu, může zvážit možnost vzetí druhé hypotéky, z jejíchž prostředků zakoupí větší nemovitost, a tu stávající bude pronajímat, z čehož se může stát poměrně zajímavý zdroj příjmu. Banky obecně ovšem tento postup nevidí rády a nechtějí svou zástavu zatěžovat nájemním vztahem. V tomto případě je jediným řešením tuto skutečnost nepřiznat, což je dost na hraně.

autor: Viktor Janovský, Aktivreality

Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.