Předkupní právo je zpět – na co si dát při prodeji pozor?
Dosud mohl spoluvlastník se svým podílem na nemovitosti nakládat podle svého uvážení. Od nového roku však nastávají na trhu s nemovitostmi změny. Novela Občanského zákoníku, která nabyla účinnosti 1.1.2018, vrací do našeho právního řádu předkupní právo spoluvlastníků při převodu podílu, které platilo před rokem 2014.
Co znamená předkupní právo?
Je to povinnost vlastníka při prodeji svého spoluvlastnického podílu nabídnout jej přednostně spoluvlastníkovi. To platí u úplatných i bezúplatných převodů. Výjimkou v tomto případě je převod na osobu blízkou, tedy na příbuzného v přímé řadě, sourozence, manžela, nebo partnera (dle zákona upravujícího registrované partnerství).
Je možné, že se spoluvlastníci svého práva vzdají. Stane-li se tak, musí být tato informace zapsána v katastru nemovitostí. Vzdání se předkupního práva pak přechází i na právní nástupce spoluvlastníka.
Uplatňování předkupního práva
Pokud tedy chcete nabízet podíl na nemovitosti, nestačí jen vytvořit inzerát a začít nabízet. Nově musíte takovou nemovitost nejdříve nabídnout písemně k odprodeji spoluvlastníkům. Ti mají dva měsíce na vyjádření.
V případě, že spoluvlastníci odmítnou odprodej, můžete nemovitost prodat třetí straně. Zde, ale pozor! Kdybyste za původní cenu neprodali a cenu chtěli změnit, čeká Vás opět kolečko po spoluvlastnících, kteří mají opět dva měsíce na vyjádření. Vždy jim musí být podíl na nemovitosti nabídnutý za cenu a za podmínek, jaké jsou sjednané s potenciálním kupcem. Vše se tedy může dost protáhnout.
Obejití této povinnosti by Vás mohlo stát spoustu dalších starostí. Pokud jste smlouvu již podepsali a došlo k převodu, mají ostatní spoluvlastníci možnost obrátit se na soud a požádat o zneplatnění kupní smlouvy (ve lhůtě 3 let). Pokud k převodu ještě nedošlo mají spoluvlastníci možnost požadovat prodej za stejných podmínek, jaké byly nabídnuty třetí straně. Vždy proto trvejte na písemném vyjádření odmítnutí ostatních spoluvlastníků.
Praxe a předkupní právo
Návrat předkupního práva přináší ochranu ostatních spoluvlastníků, kteří budou moci zabránit převodu na nechtěnou osobou a ovlivnit tak, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem. Zároveň však představuje významné omezení při nakládání spoluvlastníka se svým podílem.
Nejvíce administrativních starostí tato úprava zákona přináší vlastníkům bytů s garážovým stáním nebo parkovacím místem, které je v podílovém spoluvlastnictví s ostatními v domě. V tomto případě mají všichni sousedé předkupní právo na vaše místo na parkovišti nebo ve společné garáži. To vše může významně časově prodloužit zamýšlené převody.
autor: Viktor Janovský, Aktivreality
Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.