Nezapsané stavby a přístavby – co s nimi?

Jednou ze základních věcí při prodeji rodinného domu či jiné stavby, by mělo být porovnání stavu na katastru nemovitostí se skutečností. A to ať už si vše prověříte sami, nebo vás na to upozorní realitní makléř (Mimochodem, pokud si tohoto makléř nevšimne, měl by asi změnit profesi…) V mnoha případech totiž přijdete na to, že části domu nebo samostatné stavby, které stojí celá desetiletí, nejsou zakresleny v katastru.

Jak tuto situaci řešit?

Stavby je nutné zlegalizovat. Pokud máte k dispozici potřebnou dokumentaci (např. kolaudační rozhodnutí včetně geometrického plánu), lze provést zápis relativně svižně. Problém nastává, pokud taková dokumentace není k nalezení. V praxi se řeší nejčastěji dvě možnosti:

• Pokud se jedná o starší stavby/přístavby z doby před rokem 1976, lze si nechat zpracovat „pouze“ takzvaný pasport budovy a geometrický plán. (Pasport je zjednodušená dokumentace stavby.) Dále pak zajistit potřebná potvrzení od obecního (popř. městského) úřadu a následně potvrzení pro katastr nemovitostí od stavebního úřadu, pod který nemovitost spadá. Počítejte s tím, že celý tento administrativní proces trvá přibližně 3 měsíce.
• Pokud jde o novější stavby/přístavby, bude stavební úřad pravděpodobně vyžadovat pro vystavení potvrzení podrobnější dokumentaci. Požadavky jsou hodně specifické dle konkrétních případů, ale může se jednat klidně o dodatečnou kolaudaci, revizi vnitřních instalací apod. Zde je potřeba připravit si pevné nervy a také větší finanční obnos, než u varianty s pasportem.

Chci to řešit, až se najde kupec. Do té doby to platit nebudu…

Toto je věta, kterou jsem slyšel od nespočtu prodávajících nemovitostí. Naštěstí se mi většinu z nich podařilo přesvědčit, aby s řešením této vady neváhali. Kromě toho, že se celý prodej následně kvůli potřebným úkonům protáhne, hrozí také reálně ztráta kupujícího. Co se může stát?

• Kupující zjistí, že situaci neřešíte, ztratí důvěru a raději si půjde koupit jinou nemovitost.
• Zájemce si chce vzít hypotéku, ale banka mu nepůjčí, protože nemovitosti bez řádného zápisu nebere do zástavy. Kupující navíc může mít omezený čas pro čerpání financí a nebude ochoten čekat další tři měsíce na dořešení nedostatků.
• Kupující s hotovostí na koupi spěchá a nemůže si dovolit několik měsíců čekat. Můžete tak přijít o rychlý a hladký prodej.
• Pokud o chybném zápisu nebudete vědět, nebo ho záměrně zatajíte, můžete se s kupujícím dostat do velmi nepříjemné situace, a to v jakékoliv fázi obchodu. Kupující se cítí obelhaný a právem chce situaci řešit.

Jak na katastru najdu, že stavba není zapsaná?

Informace najdete v katastrálnch mapách. Pokud potřebujete poradit, kde a jak vyhledávat na katastru nemovitostí, podívejte se ZDE.

Ukázky špatného a dobrého zápisu:

Chybně zakreslená stavba – malý půdorys do L ukazuje pravděpodobně původní stavbu. Zcela chybí zákres stodoly v jižní části.	Zde jsou stavby v pořádku. Mírné vychýlení fotografií a zákresu se nelekejte. Satelitní snímky nemusejí vždy přesně “sednout” do katastrálních map.

Doporučení na závěr

Pokud jste rozhodnuti nemovitost prodat, nemá cenu čekat, až se kupec najde. Když chci prodat, dříve nebo později se to povede. V tu chvíli je dobré mít veškeré stavby zlegalizované a s čistým štítem moci podepsat kupní smlouvu. Pokud se v procesu legalizace staveb nevyznáte, doporučuji určitě využít služeb profesionálů. Pokud máte zájem, jsem v rámci prodeje schopen s legalizací staveb pomoci samozřejmě i já. Více v závěru sekce: služby.

Autor: Viktor Janovský

Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.