Nezapsané stavby a přístavby – co s nimi?
Jednou ze základních věcí při prodeji rodinného domu či jiné stavby, by mělo být porovnání stavu na katastru nemovitostí se skutečností. A to ať už si vše prověříte sami, nebo vás na to upozorní realitní makléř (Mimochodem, pokud si tohoto makléř nevšimne, měl by asi změnit profesi…) V mnoha případech totiž přijdete na to, že části domu nebo samostatné stavby, které stojí celá desetiletí, nejsou zakresleny v katastru.
Jak tuto situaci řešit?
Stavby je nutné zlegalizovat. Pokud máte k dispozici potřebnou dokumentaci (např. kolaudační rozhodnutí včetně geometrického plánu), lze provést zápis relativně svižně. Problém nastává, pokud taková dokumentace není k nalezení. V praxi se řeší nejčastěji dvě možnosti:
- Pokud se jedná o starší stavby/přístavby z doby před rokem 1976, lze si nechat zpracovat „pouze“ takzvaný pasport budovy a geometrický plán. (Pasport je zjednodušená dokumentace stavby.) Dále pak zajistit potřebná potvrzení od obecního (popř. městského) úřadu a následně potvrzení pro katastr nemovitostí od stavebního úřadu, pod který nemovitost spadá. Počítejte s tím, že celý tento administrativní proces trvá přibližně 3 měsíce.
- Pokud jde o novější stavby/přístavby, bude stavební úřad pravděpodobně vyžadovat pro vystavení potvrzení podrobnější dokumentaci. Požadavky jsou hodně specifické dle konkrétních případů, ale může se jednat klidně o dodatečnou kolaudaci, revizi vnitřních instalací apod. Zde je potřeba připravit si pevné nervy a také větší finanční obnos, než u varianty s pasportem.
Chci to řešit, až se najde kupec. Do té doby to platit nebudu…
Toto je věta, kterou jsem slyšel od nespočtu prodávajících nemovitostí. Naštěstí se mi většinu z nich podařilo přesvědčit, aby s řešením této vady neváhali. Kromě toho, že se celý prodej následně kvůli potřebným úkonům protáhne, hrozí také reálně ztráta kupujícího. Co se může stát?
- Kupující zjistí, že situaci neřešíte, ztratí důvěru a raději si půjde koupit jinou nemovitost.
- Zájemce si chce vzít hypotéku, ale banka mu nepůjčí, protože nemovitosti bez řádného zápisu nebere do zástavy. Kupující navíc může mít omezený čas pro čerpání financí a nebude ochoten čekat další tři měsíce na dořešení nedostatků.
- Kupující s hotovostí na koupi spěchá a nemůže si dovolit několik měsíců čekat. Můžete tak přijít o rychlý a hladký prodej.
- Pokud o chybném zápisu nebudete vědět, nebo ho záměrně zatajíte, můžete se s kupujícím dostat do velmi nepříjemné situace, a to v jakékoliv fázi obchodu. Kupující se cítí obelhaný a právem chce situaci řešit.
Jak na katastru najdu, že stavba není zapsaná?
Informace najdete v katastrálnch mapách. Pokud potřebujete poradit, kde a jak vyhledávat na katastru nemovitostí, podívejte se ZDE.
Ukázky špatného a dobrého zápisu:
Chybně zakreslená stavba – malý půdorys do L ukazuje pravděpodobně původní stavbu. Zcela chybí zákres stodoly v jižní části. | Zde jsou stavby v pořádku. Mírné vychýlení fotografií a zákresu se nelekejte. Satelitní snímky nemusejí vždy přesně “sednout” do katastrálních map. |
Doporučení na závěr
Pokud jste rozhodnuti nemovitost prodat, nemá cenu čekat, až se kupec najde. Když chci prodat, dříve nebo později se to povede. V tu chvíli je dobré mít veškeré stavby zlegalizované a s čistým štítem moci podepsat kupní smlouvu. Pokud se v procesu legalizace staveb nevyznáte, doporučuji určitě využít služeb profesionálů. Pokud máte zájem, jsem v rámci prodeje schopen s legalizací staveb pomoci samozřejmě i já. Více v závěru sekce: služby.
Autor: Viktor Janovský
Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.