Jak prodat byt s exekucí? Zoufalá situace nutí k zoufalým činům

Je koupě bytu v exekuci šílenství? Ani ne

Možná vás nejdříve napadne, koho může lákat koupě bytu, na nějž se vztahuje exekuce. Vlastně každého chytrého kupujícího. Ten totiž ví, že to není žádná věda, protože vše se dá smluvně ošetřit. Prodávající bude navíc chtít prodej vyřídit rychle a zároveň fakt, že je na byt uvalena exekuce, bude pravděpodobně důvodem zajímavé ceny.

Spojení slov „koupě bytu v exekuci“ je takový strašák, který je docela neškodný. Prodej bytu (i jakékoli jiné nemovitosti) v takových případech standardně probíhá za přítomnosti advokáta a částka je splatná do rukou exekutora, nikoli samotného dlužníka, v tomto případě prodávajícího.

Proč se snažit zpeněžit byt v exekuci

Prodej bytu je pro vás výhodnější než prodej v dražbě, kde jeho cena klesá na minimum. Za nejnižší cenu v dražbě se považuje částka odpovídající dvěma třetinám ceny podle znaleckého posudku.

Přestože je výhodnější byt prodat dříve, než se dostane do dražby, musí majitel počítat s tím, že je nutné jít s cenou dolů, aby měl šanci s nabídkou uspět. Potenciální zájemce bude odrazovat to, že je na byt uvalena exekuce, s čímž je spojená administrativa a především čas navíc. Když ale majitel nabídne zajímavou cenu, dost kupujících tyto kroky odpustí.

Prodej bytu v exekuci krok za krokem

Na počátku všeho jsou dluhy a nařízení exekuce. Věřitel podá exekutorovi návrh na exekuci majetku ve výši dlužné částky, exekutor kontaktuje příslušný soud a ten vydá pověření a nařízení exekuce. Poté exekutor věřitele i dlužníka spraví o zahájení exekuce.

Jako dlužník má možnosti – dohodnout se s exekutorem na splacení dluhu nebo sledovat, jak exekutor pokračuje ve své práci a vydává exekuční příkaz na byt. Následuje ustanovení znalce, který provede odhad ceny nemovitosti. Stále ještě má majitel možnost dohodnout se na splacení dluhů a následné koupi nemovitosti.

Když této možnosti nevyužije, nemovitost se dostane do dražby, kde ji za přísně stanovených podmínek získá ten účastník, který dá nejvyšší nabídku. K dražbě však vůbec nemusí dojít, pokud nemovitost majitel prodá.

Aby mohl exekutor „smazat“ exekuci z bytu, musí být dluh splacen, a to před podpisem kupní smlouvy. Exekutor nikdy nepřistoupí na to, že by „smazal“ exekuci z bytu a peníze by mu byly následně vyplaceny z advokátní úschovy po převodu bytu.

Pokud kupující hradí koupi bytu hypotečním úvěrem, banky mu mohou poskytnout k vyplacení exekuce i tzv. předhypoteční úvěr. Takový úvěr je specifický v tom, že není jištěn zástavním právem. Podmínkou je, že nemovitost, kvůli které o něj žádáme, musíme během konkrétní doby převést do jeho vlastnictví.

Situace, kdy kupující hradí vše z vlastních zdrojů, je také ošemetná a složitá. Prodávající nemůže před výplatou exekuce podepsat kupní smlouvu – byla by neplatná, protože on ze zákona nesmí nakládat se svým majetkem. V tomto případě mohou pomoci firmy, které se na tuto problematiku specializují – s prodávajícím sepíší notářský zápis, vyplatí exekuci, na nemovitost si dají zástavní právo a své peníze si nechají vrátit po převodu z advokátní úschovy. Za tyto kroky je nutné počítat s výdaji navíc, jde však o bezpečný postup a ten za klid rozhodně stojí. Existuje také ještě varianta, kdy tuto firmu zastoupí kupující a exekuci vyplatí on.

Pozor! Prodávající musí před výplatou exekuce předložit výpis od soudu zahrnující seznam řízení proti němu vedených, aby prokázal, že se na něj „nevalí“ další exekuce, dále potvrzení o bezdlužnosti od finančního úřadu, zdravotní pojišťovny a ČSSZ i výpisy z bankovních a nebankovních registrů.

Prodat byt s exekucí není jednoduché, ale ani nemožné

Dostanete-li se do potíží a bude-li na váš byt uvalena exekuce, pokuste se ho prodat. Tedy pokud nemůžete splácet své závazky. Bude to pro vás výhodnější než ho nechat spadnout do dražby, kde cena klesá na minimum. V případě, že budete chtít byt zpeněžit, nezapomeňte, že se musíte písemně dohodnout se všemi zúčastněnými, především o tom informovat exekutora, který exekuci vede. Přeji vám však, abyste tuto situaci nikdy řešit nemuseli.

autor: Viktor Janovský, Aktivreality

Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.