3 případy, kdy vás při prodeji nemovitosti čeká také jednání s bankou

1. případ – prodej nemovitosti s hypotékou

Jestliže prodáváte nemovitost, na kterou splácíte hypoteční úvěr a na samotné nemovitosti má zástavní právo banka, už se s ní o prodeji budete muset pobavit. Vezměme si za příklad konkrétní situaci, v níž je kupující schopen zaplatit nemovitost ihned, najednou. Tím tedy může „umořit“ hypotéku, takže vy jako prodávající se jí nadobro zbavíte a on bude mít také vyřešeno. Jenže pod jednou podmínkou – vyjednáte s bankou předčasné splacení úvěru. Mimochodem, pokud se zrovna netrefíte do konce fixačního období, nejspíš si za to nemálo peněz připlatíte.

2. případ – prodej nemovitosti s hypotékou bez okamžitého umoření

Často se však samozřejmě stává, že kupující nemá prostředky na to, aby vaši nemovitost zaplatil naráz. Sám potom musí řešit situaci hypotečním úvěrem a už jsme opět „v bance“. V takovém případě existují dvě možnosti:

• Kupující převezme vaši hypotéku, banka ji po vaší společné domluvě převede na něj. Nejprve však zhodnotí jeho bonitu a ujistí se, že je kupující schopen splácet hypotéku při stávajícím nastavení, tedy zda počítá s délkou fixace, výší měsíčních splátek a délkou splácení. Bohužel k situací, kdy vámi nastavená hypotéka vyhovuje i kupujícímu, je minimum.
• Kupující může vaši hypotéku splatit svým hypotečním úvěrem. Toto řešení přichází na řadu v případě, že mu vaše hypotéka nevyhovuje. Vezme si proto jinou hypotéku a tou umoří vaši stávající. Nadále splácí jen hypotéku, kterou si sám sjednal. I zde vás čeká vyjednávání s bankou, a to ve chvíli, kdy oznámíte předčasné splacení (z jiného než vlastního zdroje, jak tomu bylo v prvním případě).

3. případ – bankovní úschova kupní ceny

Při jakémkoli prodeji nemovitosti (nemluvíme teď na rozdíl od předchozích situacích pouze o nemovitostech s hypotékou) přijde okamžik, kdy s kupujícím sepíšete kupní smlouvu. Tím on své právo na vaši nemovitost ještě nezískává, to přijde až převedením práva v katastru nemovitostí. Právě proto by vám správně peníze neměl ihned vyplatit.

U prodeje nemovitostí se konkrétní částka představující kupní cenu po sepsání kupní smlouvy převede na speciální účet. Tam peníze zůstanou uloženy, dokud nedojde ke změně vlastnického práva v katastru nemovitostí, což může trvat i více než měsíc. Teprve když dojde k této změně a nemovitost oficiálně patří kupujícímu, vy jako prodávající získáte přístup k penězům – z účtu, na který je kupující uložil, jsou vám vyplaceny.

A komu tento speciální účet patří? Nejčastěji vybranému advokátovi či notáři, do hry ale může vstoupit i banka a peníze se dají uložit u ní. Zatímco advokát nebo notář vám sepíše i kupní smlouvu, banka se o ni nepostará. Nabídne vám pouze smlouvu o úschově peněz (advokát a notář by sepsal obojí). O kupní smlouvu se tedy stejně budete muset postarat jinde, pokud ji budete chtít mít opravdu stoprocentní.

Co nesmí chybět ve smlouvě o úschově peněz

Pokud budete s bankou a s kupujícím řešit uložení peněz, nezapomeňte si zkontrolovat, zda má smlouva o úschově všechny náležitosti, mezi něž patří:

• identifikace smluvních stran: prodávající = složitel, kupující = oprávněný, schovatel (banka, advokát, notář);
• odvolání se na kupní smlouvu – je třeba odvolat se na ni, aby byla smlouva o úschově i samotná úschova opodstatněna;
• předmět úschovy a podmínky vyplacení – jaká částka je uschována a za jakých podmínek ji lze vyplatit prodávajícímu, případně za jakých podmínek je nutné vrátit ji zpět kupujícímu;
• předmět úschovy a podmínky, za kterých schovatel (v tomto případě banka) předá kupní smlouvu a návrh na vklad do katastru příslušnému katastrálnímu úřadu (při složení kupní ceny), nebo zpět prodávajícímu (při nesložení kupní ceny kupujícím);
• závěrečná ustanovení – odměna schovatele, kdo ji uhradí, ochrana osobních údajů aj.

autor: Viktor Janovský, Aktivreality

Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.