Nejčastější omezení vlastnického práva: Jak je zjistit a na co si dát pozor?

Ověřte si, kdo je skutečným vlastníkem prodávané nemovitosti

Jako první se vydejte na katastr nemovitostí, poštu nebo úřad (CzechPoint), kde požádejte o výpis z katastru nemovitostí. Jestliže se osoba vlastníka shoduje s osobou, se kterou prodej domlouváte, jste na správné cestě. Vhodné ovšem je doptat se vlastníka na jeho rodinný stav a jestli spadá prodávaná nemovitost do společného jmění manželů. Pokud je tomu tak, bude potřeba podepsat kupní smlouvu s oběma manželi.

Vázne na nemovitosti zástavní právo?

Z výpisu katastru nemovitostí ovšem mohou vyplývat mnohem závažnější právní nedostatky, kterými je například i zástavní právo. Pokud zástavní právo k vámi vyhlídnuté nemovitosti existuje, nemovitost nedoporučujeme kupovat. Raději si u prodávajícího ověřte, kdy je schopen zajistit výmaz zástavního práva, a pokud jste ochotni s koupí počkat, doporučujeme uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní.

Není však zástava jako zástava

S výše uvedeným ovšem souvisí ještě jedna podstatná informace. Řada nemovitostí je dnes totiž prodávána s „bankovní zástavou“. Pokud kupující financuje nové bydlení prostřednictvím hypotéky, pak banka vyplácí druhou banku a zbytek finančních prostředků putuje do úschovy. Odtud se prodávajícímu peníze uvolňují ve chvíli, kdy je nemovitost převedena a bez bankovní zástavy. Jestliže je ovšem nákup nemovitosti financován z vlastních zdrojů, pak kupující složí kupní cenu do advokátní úschovy, poté se na návrh na vklad vlastnického práva opatřeného razítkem podatelny katastru nemovitost uhradí hypotéka prodávajícího a zbytek finančních prostředků se uvolní pro prodávajícího po převodu za předpokladu výmazu bankovní zástavy. Banka ovšem musí v takovém případě vydat souhlas s předčasným splacením, určit přesnou sumu, datum, do kterého musí být suma uhrazena, a příslib výmazu zástavy, jakmile obdrží peníze. Jestliže má ale zástavní právo na nemovitostí nebankovní subjekt, pak si některé banky kladou poměrně obtížné podmínky pro výplatu, jinak hypotéku neposkytnou. Obecně tedy doporučujeme být v tomto případě velmi obezřetní.

Právo stavby a věcná břemena

Pokud je nemovitost zatížena právem stavby, pak je nutno počítat, že na vašem budoucím pozemku se bude nacházet stavba někoho jiného. Jestliže je pozemek zatížen věcným břemenem, pak může jít například o břemeno dodavatelů energií, kteří chtějí mít záruku, že je majitel pro případ nutnosti opravy “pustí” na pozemek. Jestliže zjistíte, že na nemovitosti vázne právo stavby nebo věcné břemeno, nahlédněte do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu a zjistěte si obsah smlouvy, na základě které shora uvedené právo vzniklo. Ve smlouvě jsou zpravidla uvedeny podmínky, které důkladně prostudujte a pak se rozhodněte, zda koupi nemovitosti realizovat, či nikoli.

Předkupní právo

Obsahem předkupního práva je povinnost prodávajícího nabídnout oprávněné osobě (předkupníkovi) věc ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě. Novela občanského zákoníku vrací od 1. ledna 2018 předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitostí. Zákonné předkupní právo je také mezi vlastníkem stavby na cizím pozemku a vlastníkem tohoto pozemku. Je-li předkupní právo zřízeno a dojde k jeho porušení, může se předkupník soudně domáhat po kupujícím, aby mu věc prodal.

Právní vady, které si v katastru nemovitostí neověříte

Bohužel katastr nemovitostí není vševědoucí a některé právní vady nemovitosti v něm nedohledáte. Mezi tyto vady zpravidla patří:

• Nájemní právo: Může v katastru být, ale není to povinností.
• Trvalý pobyt: Ověřte si, zda v dané budově nebo bytě nemá někdo další (vyjma prodávajícího) nahlášen trvalý pobyt.
• Sídlo právnické či fyzické osoby: Obdobně se zajímejte také o to, zda v nemovitosti nemá sídlo nějaká právnická či fyzická osoba.
• Využití pozemku: Tyto informace zjistíte pomocí Územního plánu dané obce. Co je uvedeno v katastru nemovitostí není stěžejní.
• Kolaudace staveb: Všechny potřebné informace zjistíme na příslušném Stavebním úřadě.

autor: Viktor Janovský, Aktivreality

Máte nějaký dotaz? Ptejte se pomocí kontaktního formuláře ZDE,
nebo mi napiště na reality@viktorjanovsky.cz.